台灣 · 房產公益信託實錄
海外獨居、無婚無子，他把台灣唯一的房產設計成一部永動機——讓善良不斷傳遞，估計可以運轉超過 100 年。
Kamiya 是一個台灣人，多年前離開台灣，旅居芬蘭，後來即將移居法羅群島工作。他沒有婚姻，沒有子女，與親戚也沒有往來。
在離開台灣之前，他做了一個決定：把自己唯一的一間小套房，化為一份永續的社會禮物。
「在我離開台灣的時候就確定，我不會回來。於是我就把自己的小套房申請為社會住宅，並且指定律師事務所為遺囑執行人，跟自動接班補位條款。」
「與包租代管公司簽約時，契約中我也明確限制媒合對象的條件：65歲以上獨居長者，請業者優先媒合此類弱勢對象。」
某天，他收到代租管公司的通知：
「承租的獨居姐姐離世了。享年 86 歲，在睡夢中安詳離開。一切都由我當初設立的部份幫忙支出。」
「有時候真的感嘆人生苦短，什麼時候會離開真的不知道。我只希望，將來我離世的時候，這間小小的套房也能代替我，繼續幫助需要幫助的人。」
這個念頭最早的起點，是他看到「賣夢的阿嬤（另開新分頁）」的事蹟——當時還沒有能力，後來有了能力，就想試試走一條不一樣的路。這間套房是他人生中的第一間房，他說：與其賣掉被炒房，不如拿來做點對社會有益的事。
簡單來說，這是一套結合了生前信託 + 公益信託 + 社會住宅的個人房產規劃，讓一間房子在你生前、以及你身後，都持續為社會弱勢提供幫助。
以下是 Kamiya 本人整理的六大設置重點，依序說明。
屋內（含臥室、浴室）天花板加裝毫米波雷達跌倒偵測器。沒有鏡頭，後台只顯示去識別化的 3D 骨架或熱源，100% 不侵犯隱私。警報同步傳送到代管公司手機與律師端。
律師在租約中加入知情同意書，長者簽字即產生法律效力。
律師在合約中載明，身後全數財產變現＋租金，依以下優先順位使用：
合約中同時加入：
合約授權銀行，得以該房產向銀行辦理小額修繕融資，以未來租金分期償還。確保即使短期資金不足，房子也能持續正常運作。
這個計畫最精彩的部份，是把信託期限從「30–50 年後捐款給慈善機構」改成了「直到財產全數耗盡之日方告終止」，並加上自動展延與法人遞補條款。
Kamiya 的律師朋友計算後說：只要不出大問題，這樣循環下去至少能跑 100 年，大致能幫到 2–5 個獨居的爺爺奶奶，甚至更久。
透過包租代管，優先媒合 65 歲以上獨居老人
律師、代管公司皆不能直接取用，只能按合約規則請款
修繕、安全監控設備、必要時協助喪葬費用
產權仍在銀行名下，直接重啟媒合，不需要過戶
估計 100 年以上，這間套房將承載無數人的人生與回憶
「房子收租金，租金養房子跟房子必須修繕支出。房子陪伴見證獨居爺爺奶奶的老年生活。以此不斷循環下去，這間套房最後會變成承載無數人的人生與回憶。」
不會。台灣信託法有一條黃金鐵律：「信託關係不因委託人死亡而消滅。」[9]
只要委託人去世，整套機制就像電腦程式一樣，從「手動遙控模式」自動切換到「全自動續航模式」。律師事務所會依海外公證遺囑，自動取得遺囑執行人的法定身分，直接跳過親屬，依法強制清查並變價台灣資產。
（加上台灣特留分近年修法，符合條件者的不肖親戚一毛也拿不到。）
不行。房屋所有權從辦理信託起，就登記在公股銀行名下，不是你本人的名字。
就算親戚跑去法院申請扣押或查封，也找不到屬於你的標的。（地政謄本雖然查得到歷屆持有者的名字，但 Kamiya 強調：最後登記在銀行名下才是關鍵，查到歷史紀錄也無從插手。）所有細節被留存在信託專簿裡，外人動不了。[10]
不會。把財產登記給銀行只是形式上的產權移轉。銀行在法律上的身分叫做受託人（資產保管人），就像你的管家——名義上持有產權，但不能變賣房子，唯一能做的就是依照你的信託契約書執行。
信託財產具有獨立性：政府、黑道，甚至銀行自己破產，都動不到這棟房子。萬一銀行倒閉或被併購，政府與法院會把套房原封不動移交給下一家銀行繼續執行。這也是為什麼要選公股銀行——除非國家倒了，否則都不用擔心。[11]
關鍵在於不要指定特定的個人或合夥人當信託監察人，而是指定信譽良好的法人——例如社福機構＋律師事務所（法人形態）共同擔任。
Kamiya 的說明：民代或黑道也許能恐嚇單一個律師，但沒辦法恐嚇整個上市規模的律師事務所，或全台知名的社福基金會。把監督權交給法人，而非某個人，就是最有效的防線。
不會。遇到都更時，銀行與律師會代位出面與建商談判。都更後換回的全新耐震套房，產權產生的那一刻直接自動登記為信託財產，名字依然是銀行，繼續重啟社宅計畫。
很多人擔心套房太小會吃虧。Kamiya 說明：雖然土地持分小，但因為擁有一戶的建物權利，建商都更時就必須採「權利變換」制度。只要這棟大樓進行都更，你的套房依然能以舊換新，信託繼續循環。[12]
銀行自動領取地震保險理賠金，並代表出售土地持分，全數現金灌回信託專戶。律師事務所隨即啟動「異地續行條款」——在台灣其他地方重新買一間電梯套房，繼續執行計畫。
Kamiya 整理的兩階段流程（針對沒有在海外的人簡化版）：
① 找律師——預立遺囑與規劃
② 找銀行——進行產權與資金信託
① 加入代管公司的社會住宅計畫，告知限租 65 歲以上獨居老人
② 約定租金直接匯入銀行信託專戶（含修繕與喪葬補助）
③ 安裝非攝影監控，確保警報同步傳送到代管公司與律師端
在台灣不用太擔心，律師可以幫你全部處理，錢錢準備好就可以。
Kamiya 在回覆中給出的三個方向：
Kamiya 補充：不一定要指定哪一位律師，只要錢準備到位、接洽可靠的大型事務所即可。他本人因為人在海外，才多了簽名往返的麻煩；人在台灣的話，原則上可以全部交給律師處理。
以下是 Kamiya 以自身案例（以崔媽媽（另開新分頁）代管機制）分享的參考數字：
| 項目 | 金額（參考） | 說明 |
|---|---|---|
| 初始架構 + 公證費 | 約 16 萬以內 | 一次性，含律師規劃與遺囑公證 |
| 銀行開戶簽約費 | 一次性 | 依各銀行規定 |
| 信託管理費 | 2,000 元以內 / 月 | 依公股銀行規定 |
| 月租收入 | 9,500 元 / 月 | Kamiya 案例，依地區而異 |
| 扣費後專戶淨入 | 約 7,000 元 / 月 | 穩定累積用於修繕與照顧 |
| 長者自付房租 | 不到 4,000 元 / 月 | 有低收入資格者更低；崔媽媽社工會協助租金補貼 |
房租怎麼訂？Kamiya 以周邊電梯套房的市場行情（約 10,000–13,000 元）為基準，再往下抓一個能同時讓基金持續運轉、長者也負擔得起的數字，最後訂在 9,500 元。長者實際負擔遠低於此：獨居長者多半能申請到接近上限的租屋補助（約 5,000 元），若具低收入戶資格還有額外補貼，自付往往不到 4,000 元。
啟動資金要準備多少？Kamiya 的回答很直接：關鍵在於你的房子值多少錢，房子之外的其餘費用都是小錢。除了那間套房，其他開銷（大型事務所費用、銀行信託開戶、安裝非錄影監控系統等）加起來，他一共丟出去約 30 萬元，有剩的就留在信託專戶裡。等機制開始運轉，之後就是租金養房的無限循環，直到戶頭耗盡才中止。
此外，將來 Kamiya 離世後的清潔費用也都納入考量；而政府社宅政策中的居家安全特定事故保險，是由政府出資投保，不需自付。
* 以上為 Kamiya 個案參考數字，實際費用因地區、銀行、律師而異，請自行詢價。
兩種做法各有利弊，Kamiya 的說明如下：
兩者都可行，依個人對隱私與費用的取捨來選擇。
「The greater the power, the greater the responsibility.」
本文整理自 Kamiya（@kamiya_japan）公開於 Threads 的個人分享，旨在傳遞理念與做法供參考，並非法律建議。
* 法源為依各段主張對應之指引，供查證參考，非律師審核之法律意見。